【明報專訊】立法會秘書處昨日發表研究報告，顯示本港樓價過去15年急升近4倍，同時自置居所比率於2019年跌至49.8%，是20年來新低；其中35歲以下「年輕世代」佔整體自置居所戶主的比例，更由1997年22.1%大幅下降至2019年7.6%。報告指出，過去10年私樓單位的淨增量大多由投資者持有，年輕世代單憑工作入息難追趕樓價，置業困難令年輕世代瀰漫負面情緒，是他們感到無望的源頭之一。
自置居所比率49.8% 20年新低
該份「自置居所對香港社會經濟的影響」研究簡報指出，自置居所可培養社會歸屬感和促進社會政治穩定，為整體社會帶來明顯效益。報告指出，本港樓價在2004至19年的15年內急升3.91倍，期內自置居所住戶月入中位數升78%，反映入息脫離樓價增幅。本港自置居所比率呈「倒Ｕ型」發展，1997至2004年由46.7%飈升至最高54.3%，之後停留約53%水平至2011年，其後回落至2019年的49.8%，是20年新低，至2020年第4季才回升至51.2%，但仍遠低於富裕經濟體系的60%水平。
首次置業者平均44歲
研究指出，在土地嚴重短缺和置業負擔能力下降下，青年置業困難，35歲以下自置居所比例，由1997年佔22.1%大減至2019年7.6%；相反，60歲及以上者自置居所比例，則由1997年佔21%大增至2019年41%；首次置業者平均年齡推遲至44歲。
研究亦發現，多達三分之二的本地業主於2016年全面繳清按揭貸款，他們擁有較強購買力添置額外單位作為子女的第二居所，或作為收租的投資物業，這或影響跨世代的財富分配。研究並引述一項調查顯示，約七成父母願協助子女置業，當中一半準備將自住樓重新按揭。
私樓淨增量多投資者放租
至於住戶的居所租住權分佈亦有重大變化，2009至19年公營或私營房屋租戶數目增幅最大，與1997至2008年間自置居所住戶增幅最大形成強烈對比；其中私樓單位淨增量過去10年大多由投資者持有並放租，並非自住，普通租戶單憑工資較難在物業市場與其他買家競爭，對社會流動構成連鎖影響。
研究認為政府未來10年私營房屋落成目標年均量僅1.29萬伙，低於2010至19年平均1.35萬個，料整體可供出售房屋數量與社會需求存在頗大距離。
港供滿樓需不吃喝21年
國際公共政策顧問機構Demographia早前公布一年一度的全球城市樓價負擔能力報告，在8個國家地區的92個城市當中，香港連續第11年蟬聯全球樓價最難負擔的城市，2020年住宅樓價中位數對家庭入息中位數比率達20.7倍，相當於港人要不吃不喝20.7年才能置業，負擔程度遠超於排名第二的溫哥華以及排第三的悉尼。
連續11年蟬聯「樓價王」
報告研究了包括澳洲、加拿大、香港、愛爾蘭、新西蘭、新加坡、美國和英國共8個國家地區的92個城市數據，香港去年繼續力壓溫哥華、悉尼及奧克蘭等（詳見表），蟬聯全球樓價最難負擔城市。雖然去年住宅樓價中位數相對家庭入息中位數比率較2019年輕微收窄，但也只是從20.9倍略降至20.7倍，而且與排名第二及第三的溫哥華及悉尼相比，港人所面對的樓價壓力大幅拋離其他主要城市。
WFH趨勢或助降樓價
報告又稱，樓價的持續上升，對負擔壓力較重的許多低收入及中收入家庭而言是最壞的影響，更惡劣的負擔壓力，將令這些家庭的生活質素進一步下滑，貧富差距進一步加劇。
不過，報告同時指出，疫情催生了在家工作（WFH）的趨勢，可能會令一些家庭在置業時不用考慮上班方面的限制，如此一來，或可加速使一些置業者尋找較廉價的房屋，從而向樓價更易負擔的地區遷移，如此一來，可能有助部分居住成本高的地區平抑甚至降低樓價。
