在香港房地產市場調整與科技應用加速等前提下，房地產科技（Property Technology，下稱PropTech）也成為推動行業轉型的關鍵力量，所涵蓋的不僅是智能物業管理，更延伸至建築科技與未來交通等三大領域。有業界專家指出，PropTech的落地關鍵在於「人機協作」，而非單純取代人力。從業員需兼具建築或設施管理的專業知識和科技素養，方能善用技術，有效提升行業的安全性、營運效率與可持續發展水平。那麼，PropTech在落地過程中，究竟催生了哪些新興職位？對人才的技能要求又有何不一樣呢？
文︰王安娜 圖︰受訪者提供
什麼是房地產科技？
涉3領域與城市智能化發展息息相關
什麼是房地產科技呢？香港房地產科技協會執行董事麥嘉莉（Kelly）闡釋，PropTech所涵蓋的範疇遠不止於智能物業管理，實際涵蓋「建築科技」、「樓宇及物業管理」與「未來交通」三大領域，正是與人們生活最密切相關的城市科技智能化發展不可或缺的環節。
樓宇及物業管理：智能化需人才與策略配合 人機協作
目前，本港在物管領域的智能化進程正穩步推進，AI監控、智慧節能等技術日漸普及。然而，在投資環境趨於審慎的背景，業主普遍傾向於待現有系統的使用周期結束後，才逐步引入智能方案。Kelly強調，技術落地的關鍵不僅是硬件，也需要相應的人才。「未來的物管人才需具備多元知識，除能源管理、保安程序外，更需具備評估數據與應用AI建議的素養，方能精準判斷各類系統的可行性。」
她認為，從業員要成為「AI賦能者和管理者」，特別是資深人員應專注於策略規劃與最終決策，並將數據分析等常規任務交由AI處理。「這並非人力取代，而是人機協作模式，即是由人類負責策略與異常判斷，AI負責重複性作業。隨着技術成本下降及行業培訓加強，業界對智能方案的接受度正逐步提升。」
此外，不同物業類型對技能需求存在差異。傳統住宅與寫字樓轉型步伐較穩健，而數據中心、物流中心等新型設施因對節能與保安要求較高，已將智慧管理視為基本配置，亦為從業員創造新職涯路徑。
建築科技：解決高危工序與提升效率 釋放人力
Kelly表示，PropTech三大範疇中，現時以「建築科技」的發展需求較為迫切。「在施工安全、人力成本上升，以及對生產效率與可持續性的追求下，業界正積極引入建築機械人、無人機、建築信息模擬（BIM）及『組裝合成』建築法等技術。」
此類技術可有效降低高空作業、外牆清洗等高危工作的職安風險，同時提升工程質素與施工效率。目前，多個公私營項目已開展試點，例如以遙控機械人執行外牆作業，並配合人才培訓計劃支援技術落地。
她續指，高風險、重複性的體力勞動將最先被自動化取代，釋放出的人力可轉向技術性或決策性崗位。雖然本地已有無人車巡檢等試驗項目，但受限於審批程序與城市密度和現有的城市基建，推廣速度較內地緩慢。「在深圳，無人駕駛車輛，安防巡檢機械人已在特定區域運行，大型園區亦提供豐富的應用場景；香港則傾向穩步驗證後再擴展。」
未來交通：樓宇設計須具前瞻性、兼容性
至於第三個範疇「未來交通」，則對樓宇設計有着長期的影響。Kelly指，電動車普及促使新建項目預電腦網絡與移動充電設施；低空經濟（如無人機配送）則可能改變物流接駁空間的規劃，外牆清潔機械人等自動化設備亦需在建築前期預留接口；此外，還有飛行汽車等正在發展，此將重塑未來交通格局。
「香港因現行條例所限與空間條件，相關配套尚未大規模實施，這些趨勢正逐步納入設計考量。」相比之下，內地因應用場景廣闊，技術發展步伐較快。她提醒，樓宇若未預留未來交通所需的基礎設施，可能在數年內面臨功能落後問題。因此，開發商與設計團隊需具備前瞻性，將彈性與兼容性納入規劃原則。
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本地PropTech團隊：雙城研發 項目驅動創新之路
「IT（資訊科技）技術的水平並不是最難之處， 難的是理解實際場景的需求。」80後的林恒一博士自理大高級文憑起步，先後完成資訊科技學士及電子計算博士。早於2013年創辦「萬家智控有限公司」，希望將學術研究轉化為可落地的樓宇智能管理方案，自此投入本地PropTech的實踐。
林博士在修讀本科時曾參與教授的智能樓宇與能源管理研究，從此投入這個領域。「當時接觸大廈的『風火水電』控制系統，發現冷氣、照明等各系統間數據互不相通，其實利用IT技術把這些資料整合起來並非如此困難。」他舉例，中央空調系統一般佔全幢大廈用電量的四至六成，但多數物業管理人員只看到一張總電費單，不清楚哪個系統耗電最多。他們開發的智能平台正是透過物聯網連接現有樓宇系統，讓各項用電數據清晰呈現，並可按實際情况即時調校，提升能源效益。
組建研發團隊 港深協作清晰架構職能分工
他提到，2012年香港實施《建築物能源效益守則》後，能源管理系統需求上升，他遂以博士研究為基礎撰寫商業計劃，成功獲理大微型基金10萬元資助，並於翌年創業。2017年，他在深圳前海成立「凝方科技」，組建研發團隊，採用「由項目帶動產品開發」模式，將每個客戶項目中驗證有效的功能整合至標準平台，逐步建立自主技術基礎，有別於僅代理外國系統的同行。
現時其兩地公司的團隊逾30人（人手約各佔一半），香港團隊主要負責客戶對接與項目執行，成員包括項目經理、助理工程師和實習生等；深圳團隊則專注開發軟件，由AI算法師、產品經理、產品方案經理及前後端工程師等組成（見下表）。至今，公司已為超過400幢大廈提供智慧化方案，範圍涵蓋住宅、商廈、酒店、大學宿舍及數據中心，實踐了PropTech的商業價值。
應用漸趨多元廣闊 滲透率有望提升
林博士表示，近年PropTech解決方案已廣泛應用於各類物業：住戶可透過手機實現無接觸出入、遙控家居及公用設施；大學宿舍學生能即時查閱用電量、線上增值、遠端控制冷氣，並預約洗衣機……然而，目前全港仍有六至七成大廈採用傳統管理方式，只有一至兩成引入智慧系統，當中絕大多數為近5年落成的新樓盤，因其在設計階段已預留樓宇自動化、能源監測及物聯網感應等配套；小數舊樓則透過翻新逐步加入智能功能。
他坦言，早年進行推廣時不少物業公司和業主因擔憂成本高、成效不明而態度保守。但近年情况已明顯轉變：AI模組與開源技術普及，使系統開發與部署成本較以往下降逾半；加上綠色建築標準（如BEAM Plus）及ESG要求日趨嚴格，推動大廈必須具備能源監測與可持續營運能力。隨着市場認知成熟，客戶的關注點已從技術本身轉向實際應用，提問更趨務實。
迎PropTech時代 跨領域人才不可替代
Kelly與林博士均表示，業界未來最渴求的是跨領域人才，他們既要了解建築或設施管理，又要掌握IT與數據分析能力，能將ESG、永續理念轉化為技術方案。「單一技術背景若缺乏應用場景理解，難以發揮價值。」
林博士認為，在成本效益提升與法規要求雙重驅動下，預計至少三成現有大廈（尤其商業大廈）將完成智慧化轉型。Kelly則預期自動化將持續取代高危與重複性崗位，但行業對具備科技素養的管理人才需求將同步上升。她深信，PropTech的目標不是實現無人化，而是透過科技提升安全性、效率與可持續性。「在這個過程中，人的專業判斷與實務經驗仍是不可替代的核心。」
